Uma biblioteca para estudar antes de assinar.

Kit de estudo

Métodos, glossário e checklists para consultar no dia a dia.

Os métodos da NBR 14653-2

• Método principal

  Comparativo direto de dados de mercado

  Identifica e analisa dados de mercado de imóveis semelhantes ao avaliando, obtidos por pesquisa de ofertas e/ou transações, considerando localização, área, padrão construtivo, estado de conservação, infraestrutura e características de utilização.

• Quando pertinente

  Evolutivo

  Compõe o valor do terreno e o valor das benfeitorias, considerando características físicas, construtivas, funcionais e estado de conservação, com fator de comercialização quando pertinente.

• Ainda não disponível na plataforma

  Involutivo

  Valora o terreno de forma indireta quando não há dados comparáveis suficientes. O residual é o que sobra depois de receitas, todos os custos, tempo, risco e retorno requerido.

Na depreciação das benfeitorias, a tabela Ross-Heidecke e o fator aplicado aparecem no memorial com sua fonte. Ver o método da plataforma

Glossário essencial

PTAM

Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica: documento em que o corretor fundamenta a opinião de valor de mercado (Resolução COFECI 1.066/2007).

CNAI

Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, mantido pelo COFECI.

NBR 14653

Norma da ABNT de avaliação de bens. A parte 1 trata dos procedimentos gerais; a parte 2, dos imóveis urbanos.

Imóvel avaliando

O imóvel que é objeto da avaliação.

Dado de mercado

Oferta ou transação de imóvel semelhante, com fonte, data e natureza do preço identificadas.

Preço pedido

Valor anunciado pelo vendedor. É oferta, não venda.

Homogeneização

Tratamento dos dados de mercado por fatores, para torná-los comparáveis ao imóvel avaliando.

Fator de comercialização

Ajuste do método evolutivo que aproxima a composição de terreno e benfeitorias do valor de mercado.

Tabela Ross-Heidecke

Combina tipologia, idade do imóvel ou idade aparente, vida útil e estado de conservação para chegar ao fator residual.

CUB

Custo Unitário Básico de construção, divulgado mensalmente pelos Sinduscons. Referência de custo, não preço de venda.

Grau de fundamentação

Mede quanto o trabalho está sustentado e documentado.

Grau de precisão

Aplicável ao comparativo direto; reflete a amplitude do intervalo de valores em torno da estimativa.

Data de referência

Data à qual o valor concluído se refere.

Vistoria

Inspeção que registra características, padrão e estado de conservação do imóvel, com fotos.

Memorial de cálculo

Registro dos dados, fatores, fontes e passos que levaram à conclusão, para quem revisa poder refazer o caminho.

Imagem ilustrativa gerada por IA

Documentos para começar

• Matrícula atualizada do imóvel
• Carnê ou certidão do IPTU
• Planta, habite-se ou levantamento, quando houver
• Finalidade da avaliação e solicitante
• Data de referência

Vistoria: o que registrar

• Fotos externas, internas e do entorno
• Padrão construtivo e acabamentos
• Estado de conservação de cada parte
• Idade aparente e sinais de reforma
• Infraestrutura disponível no entorno
• Conferência das áreas

Antes de assinar

• Cada dado com fonte, data e natureza do preço
• Inclusões e exclusões com motivo
• Fatores aplicados e fontes no memorial
• Grau enquadrado por você, com justificativa
• Pendências e limitações escritas na peça