IVS 2025, RICS AI e Fannie Mae UAD 3.6: o que os padrões internacionais exigem da avaliação imobiliária

Os International Valuation Standards (IVS) são publicados pelo IVSC (International Valuation Standards Council) e adotados como referência em mais de 100 países. A edição de 2025, com os padrões IVS 104, 105 e 106, entrou em vigor em 31 de janeiro de 2025.

O IVS 104 trata de bases de valor; o IVS 105, de abordagens e métodos de avaliação; o IVS 106, de dados e inputs. Juntos, reforçam três exigências centrais: rastreabilidade dos dados usados, documentação explicita de cada premissa adotada e separação clara entre o valor estimado e a opinião do avaliador.

Na pratica, isso significa que um laudo que diz "valor de mercado: R$ X" sem mostrar como chegou la, quais dados usou e o que assumiu não atende o padrão internacional. A aderência integral ao IVS é responsabilidade de quem assina, não da ferramenta.

A RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) publicou em 09 de marco de 2026 o primeiro padrão global específico para uso de inteligência artificial em avaliação imobiliária. O documento reconhece que modelos automatizados (AVM) e ferramentas de IA podem auxiliar o avaliador, mas estabelece que a responsabilidade pelo valor final permanece com o profissional.

• Declarar o uso de IA ou AVM no corpo do laudo.
• Identificar o modelo, a versão e os dados que o alimentaram.
• Explicar os ajustes feitos sobre o resultado do modelo.
• Assumir responsabilidade pelo valor final, independentemente de ter usado ferramenta automatizada.
• Documentar as limitações conhecidas do modelo.

O padrão RICS acompanha uma tendência regulatória global: países como Austrália, Reino Unido e Canada já exigem ou recomendam declaração de uso de AVM em laudos profissionais. No Brasil, a NBR 14653 não menciona IA explicitamente, mas suas exigências de memória de cálculo e rastreabilidade se aplicam a qualquer ferramenta.

A Fannie Mae (Federal National Mortgage Association), o maior comprador de hipotecas dos Estados Unidos, adotou o Uniform Appraisal Dataset (UAD) versão 3.6. O UAD padroniza os campos que o avaliador deve preencher ao fazer uma avaliação para fins de crédito hipotecário.

O objetivo do UAD é tornar as avaliações comparáveis entre si. Quando cada avaliador usa campos e definições diferentes, a Fannie Mae não consegue validar os laudos em escala. O UAD 3.6 resolve isso definindo quais campos existem, quais são obrigatórios e como cada um deve ser preenchido.

O movimento da Fannie Mae não é isolado. O Freddie Mac (o outro grande comprador de hipotecas americano) segue padrão semelhante. A tendência aponta para um futuro em que laudos sem campos padronizados simplesmente não serão aceitos pelas instituições que financiam imóvel.

A Resolução COFECI 1.066/2007 institui o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) e define quem pode elabora-lo. Pela literalidade do art. 6, o PTAM pode ser elaborado por corretor de imóveis pessoa física regularmente inscrito no CRECI. O CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários) é apresentado como cadastro opcional no próprio ato normativo.

A Resolução COFECI 1.066/2007 define conteúdo mínimo do PTAM: identificação do solicitante, objetivo da avaliação, identificação e caracterização do imóvel, indicação do método e critério utilizado, pesquisa de valores, memória de cálculo, resultado e conclusão, data e assinatura. A ferramenta organiza esses campos; o conteúdo e a assinatura são do profissional.

A construtora ou incorporadora que usa ferramenta de avaliação para prospectar terrenos faz estudo de triagem, não avaliação formal. O resultado é uma estimativa preliminar de viabilidade, com honorário fixo, sem contato com o proprietário e sem acesso a dados pessoais dele.

IVS, RICS, Fannie Mae e COFECI apontam na mesma direção: a avaliação imobiliária está migrando de "documento com número" para "processo auditável com rastro". O que muda não é o valor final. O que muda é a exigência de mostrar como chegou nele.

Rastreabilidade de dados

IVS 2025

Vigente desde 31/01/2025; 100+ países como referência

Padrão de IA em avaliação

RICS 2026

Publicado 09/03/2026; modelo auxilia, profissional responde

Campos padronizados

UAD 3.6

Fannie Mae: laudo sem campo padronizado não é aceito

PTAM com conteúdo mínimo

COFECI

Resolução 1.066/2007; CNAI opcional no ato normativo

Para quem constrói ferramenta, a implicação é clara: o software deve organizar dados, calcular, documentar e entregar o rastro ao profissional. O software não deve atribuir grau, escolher o valor final nem prometer aceitação por terceiros. A decisão é de quem assina.

O mercado brasileiro de ferramentas de avaliação imobiliária tem vários players ativos, desde softwares com licença anual para engenheiros até plataformas mensais para corretores. O posicionamento varia entre ferramentas que exigem que o usuário monte a amostra manualmente e plataformas que oferecem uma base de ofertas embutida.

Nenhuma dessas ferramentas, por si, entrega o grau NBR 14653 pronto. O grau depende da amostra, do método, da vistoria e da revisão do profissional. Ferramenta que promete grau automático sem revisão profissional não é aderente à norma.