Graus de fundamentação e precisão: dois eixos que o software não pode confundir

O Manual de Avaliação de Imóveis do Patrimônio da União, produzido pela SPU, trata fundamentação e precisão separadamente. A fundamentação reúne requisitos do processo, dos dados, do tratamento e da apresentação. A precisão, quando aplicável ao método comparativo direto, relaciona-se às características do mercado, da amostra e à amplitude do intervalo da estimativa. É uma referência operacional da União, não substituto universal da NBR.

A página oficial da ANTT consultada lista ABNT NBR 14653-1:2019 e ABNT NBR 14653-2:2011 entre normas aplicáveis em seu contexto. A íntegra das normas é protegida e deve ser acessada por meio autorizado. Este artigo não reproduz tabelas completas nem substitui a leitura da edição licenciada.

O manual governamental relaciona a fundamentação à qualidade e à quantidade dos dados, à natureza do bem, ao objetivo e à conjuntura, além de requisitos próprios do método. Em tratamentos por regressão, também entram a análise do modelo, a identificação das fontes e dos dados e uma apresentação compatível com o nível reivindicado.

• Caracterização do imóvel avaliando e vistoria compatível com a finalidade.
• Planejamento, abrangência e data da pesquisa de mercado.
• Atualidade, semelhança, diversidade, identificação e rastreabilidade dos dados.
• Escolha de variáveis coerentes com o comportamento observado no mercado.
• Tratamento dos dados, pressupostos, diagnóstico e limites do modelo.
• Controle de extrapolação espacial, temporal e de atributos.
• Fontes, endereços, documentos, memória de cálculo e justificativas.
• Requisitos específicos do método comparativo, evolutivo, involutivo ou de custo.

Segundo o manual público consultado, o grau de precisão é aplicável ao método comparativo direto e depende das características do mercado e da amostra, não podendo ser garantido antes da pesquisa. O mesmo manual trata os métodos evolutivo e involutivo quanto à fundamentação, sem lhes atribuir artificialmente aquele grau de precisão.

Na interpretação frequencista apresentada pelo IBGE, se o mesmo procedimento amostral fosse repetido muitas vezes sob condições válidas, aproximadamente 80% dos intervalos construídos com nível de confiança de 80% conteriam o parâmetro-alvo. O nível qualifica o procedimento, não uma probabilidade individual garantida para o imóvel já observado.

• Não diga: “há 80% de chance de o imóvel valer entre A e B”.
• Não diga: “80% dos imóveis ficam dentro do intervalo”.
• Não diga: “o laudo acerta 80% das vezes”.
• Não diga: “o imóvel será vendido dentro desse intervalo”.

O manual consultado relaciona o enquadramento de precisão à estimativa de tendência central. Essa é uma pergunta diferente de prever o preço de uma nova observação individual.

Um intervalo para a tendência média costuma ser mais estreito porque descreve a incerteza da média estimada. Um intervalo de previsão incorpora também a variabilidade de uma nova observação e tende a ser mais amplo. Exibir a faixa estreita como se fosse previsão individual reduz artificialmente o risco percebido.

Em decisão pública consultada, o TCU examinou representatividade local, composição da amostra, estimativa central e limites do intervalo como aspectos separados. O caso não cria regra universal, mas ilustra por que a contagem isolada não encerra a análise.

• Calcular e exibir a amplitude com memória reproduzível.
• Indicar a fonte e a versão do quadro consultado.
• Separar grau de fundamentação e grau de precisão em campos distintos.
• Bloquear promoção se vistoria, fonte, identidade, diagnóstico ou revisão estiverem ausentes.
• Diferenciar intervalo da tendência central de faixa preditiva.
• Registrar quem revisou, quando revisou e quais documentos sustentaram a decisão.

• A edição e as erratas vigentes foram confirmadas por acesso autorizado?
• O método admite aquele enquadramento de precisão?
• Os dois eixos aparecem separadamente no relatório?
• LI80, LS80, estimativa central e amplitude possuem memória?
• A amostra foi identificada, deduplicada e considerada representativa?
• Extrapolação, resíduos, variáveis e pressupostos foram diagnosticados?
• A faixa da média foi distinguida de previsão para uma nova observação?
• O grau final foi revisado e atribuído por profissional responsável?