Método do programa piloto
Uma decisão que você assina não pode nascer de um palpite.
Método comparativo direto como base, método evolutivo quando pertinente e revisão profissional em todas as etapas, conforme a ABNT NBR 14.653-1 e 14.653-2.
Imagem ilustrativa gerada por IA- ABNTNBR 14653-1 e 14653-2
- COFECIResolução 1.066/2007
- IBGECNEFE, Censo 2022
- CBICCUB/m² dos Sinduscons
- Lei 4.591de 1964 (CUB)
Referências consultadas; não indicam parceria nem aprovação das instituições.
Quatro etapas
Do documento bruto à conclusão revisada.
- 01
Identificar o imóvel
Endereço, documentos, finalidade e data de referência ligados ao mesmo caso.
- 02
Qualificar a evidência
Vistoria, fotos e dados de mercado com origem, data e natureza do preço.
- 03
Calcular pelo método
Amostra incluída e excluída com motivo; dado ausente vira pendência.
- 04
Revisar e assinar
O profissional confere, conclui e assina. O software não escolhe o valor final.
O método principal
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.
O principal é o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, fundamentado nas diretrizes da ABNT NBR 14.653-1 e ABNT NBR 14.653-2, bem como nos princípios técnicos aplicáveis à avaliação imobiliária.
O método consiste na identificação e análise de dados de mercado relativos a imóveis com características semelhantes às do imóvel avaliando, obtidos por meio de pesquisa de ofertas e/ou transações imobiliárias, considerando:
- Localização
- Área
- Padrão construtivo
- Estado de conservação
- Infraestrutura disponível
- Características de utilização
- Demais atributos relevantes
Oferta entra como preço pedido, nunca como venda.
Imagem ilustrativa gerada por IAO que você precisa para o comparativo
- Imóvel avaliando identificado: endereço, matrícula e finalidade.
- Vistoria com fotos, padrão construtivo e estado de conservação.
- Dados de mercado semelhantes, cada um com fonte, data e natureza do preço.
- Áreas do avaliando e dos dados medidas do mesmo jeito.
- Data de referência da avaliação.
Dados mensurados
Pesquisa de mercado começa com dado contado e datado.
26
UFs
Nacional por arquitetura
Profundidade declarada, estado por estado.
- SP
- MG
- RS
- PR
- SC
- Contagem
5,6 milhões
anúncios de imóveis coletados
- Contagem
4,78 milhões
anúncios de venda com valor e área
- Contagem
mais de 2.900
municípios com anúncios de venda, valor e área
Contagem de 29/09/2026 sobre anúncios observados até 25/06/2026. Endereços oficiais do IBGE, Censo 2022. Oferta não é transação. Endereços e anúncios pertencem a universos diferentes e não devem ser somados. Cobertura não significa homogeneidade nem comparável aprovado.
Ver metodologia da coberturaO fluxo em um desenho
Da amostra à assinatura, sem atalho no meio.
Passo 1: Amostra
Você monta a amostra: escolhe os comparáveis e informa a fonte, a natureza do preço e a data de cada um. A plataforma não sugere comparáveis da base. Anúncio entra como preço pedido, nunca como venda. Política adotada, em implantação: comparável sem data ou observado há mais de 12 meses da data de referência fica fora do cálculo.
Passo 2: Tratamento por fatores
A plataforma organiza e homogeneíza a amostra com fatores declarados. Cada inclusão, exclusão e ajuste fica registrado com o motivo, para quem revisa poder refazer o caminho.
Passo 3: Análise estatística
O motor de apoio analisa a amostra tratada e mede a incerteza da estimativa, como diagnóstico. O cálculo roda no servidor da plataforma; nada roda no navegador.
Passo 4: Diagnóstico do grau
O motor de apoio indica, como diagnóstico, se a amostra fecha o grau, e diz também quando não fecha. O grau da peça vem do motor pericial selado e quem enquadra é o profissional.
Passo 5: Revisão e assinatura
O profissional confere, conclui e assina. A peça assinada usa o motor pericial selado; a tela de cálculo é diagnóstico de apoio. No serviço assinado, em piloto, a peça é elaborada na plataforma e assinada por avaliador com CRECI e CNAI.
Método evolutivo
Terreno mais benfeitorias, com fator de comercialização.
Para a determinação do valor de mercado do imóvel avaliando, poderá ser adotado o Método Evolutivo, conforme as diretrizes estabelecidas pela ABNT NBR 14.653-1 e ABNT NBR 14.653-2.
O Método Evolutivo consiste na identificação do valor do imóvel por meio da composição do valor do terreno e do valor das benfeitorias nele existentes, considerando suas características físicas, construtivas, funcionais e seu estado de conservação, mediante aplicação do fator de comercialização, quando pertinente.
Imagem ilustrativa gerada por IAValor do terreno
Determinado com pesquisa de mercado própria e método adequado ao terreno.
Valor das benfeitorias
Características físicas, construtivas, funcionais e estado de conservação, com depreciação pela tabela Ross-Heidecke.
Fator de comercialização
Aplicado quando pertinente, para aproximar a composição do valor de mercado.
O que você precisa para o evolutivo
- Valor do terreno sustentado por pesquisa própria.
- Área construída e padrão de acabamento (projeto, habite-se ou levantamento).
- CUB do estado e do mês de referência, no projeto-padrão correspondente.
- Itens que o CUB não cobre, identificados à parte.
- Vistoria para a depreciação pela tabela Ross-Heidecke.
- Pesquisa de mercado para o fator de comercialização, quando pertinente.
CUB por estado não é preço do imóvel
O CUB é referência mensal de custo de construção publicada pelos Sinduscons de cada estado: entrada do cálculo, não resultado.
Estadual, mensal e tipológico
Uma consulta válida exige UF, mês, projeto-padrão, padrão de acabamento e regime tributário.
Área real não é área equivalente
Garagem, terraço e subsolo pesam diferente da área-padrão; cada dependência é tratada à parte.
Não é custo total
Projetos, fundações, elevadores, impostos e taxas podem ficar fora do CUB e entram separados.
Imagem ilustrativa gerada por IADepreciação pela tabela Ross-Heidecke
A depreciação da benfeitoria exige vistoria e classificação profissional. A tabela Ross-Heidecke combina tipologia do imóvel, idade do imóvel ou idade aparente, vida útil e estado de conservação para chegar ao fator residual. O fator aplicado deve aparecer no memorial com sua fonte.
- Tipologia do imóvel
- Idade do imóvel ou idade aparente
- Vida útil
- Estado de conservação
Fator residual registrado no memorial, com a fonte.
- O estado de conservação vem da vistoria, não de presunção.
- A vida útil depende da tipologia e de fonte profissional identificada.
Em desenvolvimento
Método involutivo: ainda não faz parte da plataforma.
O método involutivo valora o terreno de forma indireta quando não há dados comparáveis suficientes. O residual é o que sobra depois de receitas, todos os custos, tempo, risco e retorno requerido. Este método ainda não está disponível na plataforma de avaliação.
Graus de fundamentação e precisão
Uma amostra grande não dá nota automática ao laudo.
Fundamentação e precisão são eixos diferentes. A ClickAvalie organiza as informações; o enquadramento é do profissional habilitado.
Fundamentação
Quanto o trabalho está sustentado e documentado: vistoria, pesquisa, dados atuais e semelhantes, fontes rastreáveis e memória de cálculo.
Precisão
Aplicável ao comparativo direto. Depende do mercado e da amostra, não sendo fixável a priori. O evolutivo é classificado pela fundamentação.
Imagem ilustrativa gerada por IA- Anúncios duplicados do mesmo edifício não são observações independentes.
- Imóveis de outro bairro podem informar menos que uma amostra menor e comparável.
- Oferta sem data ou área confiável aumenta volume, não evidência.
- Intervalo estreito com fundamentação baixa é o quadrante perigoso.
| Fundamentação | Precisão estreita | Precisão ampla |
|---|---|---|
| Fundamentação alta | Processo forte; ainda não é garantia | Mercado heterogêneo; reportar a incerteza |
| Fundamentação baixa | Alerta máximo: estreiteza pode ser artefato | Ampliar pesquisa ou limitar a conclusão |
O que o fluxo registra
- Comparáveis identificados e deduplicados antes do tratamento.
- Inclusões, exclusões e ajustes com motivo.
- Unidades, datas e tipo de preço separados.
- Pendências preservadas, sem valor inventado.
O que o sistema não decide
- Não confirma propriedade sem documento registral.
- Não transforma anúncio em venda comprovada.
- Não atribui grau automaticamente.
- Não substitui vistoria, ART/RRT ou assinatura.
O que fica protegido
Você vê o que entrou, o que saiu e por quê, e a peça traz a memória de cálculo do seu caso para revisão. Os parâmetros, pesos e rotinas internas de cálculo ficam no servidor e não são publicados.
Próximo passo
Escolha pelo que você precisa hoje.
Nova plataforma (2.0) · programa piloto
O método desta página
Fechada, com entrada por conversa. Motor de apoio que mostra se a amostra fecha o grau e peça elaborada na plataforma e assinada por avaliador com CRECI e CNAI. Hoje ela não sugere comparáveis da base e não faz parte do teste nem dos planos.
Conhecer o programa piloto (abre o WhatsApp em nova aba)App atual (Prático) · em uso
Para emitir hoje
Login, teste de 7 dias e planos Bronze, Prata e Ouro, com banco compartilhado de ofertas (preço pedido) e emissão em PDF. O app atual não calcula grau: o enquadramento é seu.
Aprofunde o método. Guias com fontes, exemplos e limitações sobre perícia, PTAM, CUB e graus NBR. Veja também NBR 14653 na prática.
Ir para o AprendaFontes editoriais desta página
- Lei Federal 4.591/1964 (CUB)
- Portal CUB/m² (CBIC e Sinduscons)
- Manual de Avaliação de Imóveis do Estado de MG, mar/2024
- Modelo de RVR e Revista Avalia SPU (2ª e 4ª ed.)
- Curso EV.G/Enap (método evolutivo)
- Notas metodológicas do IBGE
- Acórdão TCU 2535231 (amostra)
Conteúdo educativo. As normas ABNT são protegidas por direito autoral e não são reproduzidas aqui; a consulta à edição licenciada é responsabilidade do profissional. CUB não é orçamento, preço de venda nem avaliação automática. A ClickAvalie não atribui grau, não escolhe o valor final e não substitui laudo assinado por profissional.