Opinião mercadológica: o documento que falta na sua captação

A opinião mercadológica é um documento informal que o corretor de imóveis prepara para conversar com o proprietário sobre o preço de venda ou de locação. Ela organiza os dados de mercado, os ajustes e o resultado num formato que o proprietário consegue entender.

A captação sem documento tem três problemas práticos. Primeiro, o proprietário não vê a conta, e quando não vê, não confia. Segundo, se o proprietário volta três meses depois, o corretor não lembra como chegou no número. Terceiro, quando a imobiliária troca de corretor, a avaliação vai junto com quem saiu.

• O proprietário quer ver os imóveis parecidos, os preços e a conta. "Confie em mim" não fecha captação.
• A avaliação registrada no app não se perde em mensagens, prints ou planilhas no celular.
• Cada captação documentada é histórico da carteira do corretor, não da imobiliária.
• Quando o preço precisa ser revisado, o corretor mostra a avaliação anterior e explica o que mudou.

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   Abra o caso como Opinião Mercadológica

   Nova avaliação no app, do tipo Opinião Mercadológica, para terreno, terreno com edificação ou apartamento. Registre o endereço, a matrícula (se tiver), os dados da visita e as imagens.

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   Escolha os comparáveis

   Selecione no banco compartilhado de ofertas (preço pedido) do app ou cadastre os que você conhece do bairro. Anote a origem e a data de cada um. Marque quais entram no cálculo.

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   Aplique os fatores

   Área, profundidade, esquina, topografia e padrão. O app aplica a tabela de fatores; você confere se faz sentido para o caso. Se não fizer, ajuste.

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   Gere o PDF e mostre ao proprietário

   O PDF sai numerado, com os comparáveis usados, os fatores aplicados e a memória de cálculo. Leve para a conversa com o proprietário. O número sugerido é seu.

Pela literalidade do art. 6 da Resolução COFECI 1.066/2007, o PTAM pode ser elaborado por corretor de imóveis pessoa física regularmente inscrito no CRECI. O CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários) é apresentado como cadastro opcional no próprio ato normativo.

A escada funciona assim: na captação, opinião mercadológica. Quando o documento vai para terceiros, PTAM. Quando o trabalho exige ART e aderência plena à NBR 14653, laudo de engenharia assinado por engenheiro ou arquiteto. Cada degrau tem seu profissional e sua norma.

• Abra o PDF na frente do proprietário. Mostre os imóveis parecidos, não só o número final.
• Explique que os preços são de oferta (preço pedido), não de venda fechada. Se tiver dado de transação, destaque.
• Mostre os fatores aplicados: "esse comparável é maior, por isso ajustei por área."
• Se o resultado não agradar, não mude o número para fechar. Explique o que o mercado mostra.
• Deixe uma cópia com o proprietário. O documento é dele também.
• Registre no app. Quando ele voltar em três meses, você tem a avaliação original e pode mostrar o que mudou.