Fontes oficiais de dados imobiliários no Brasil: o que existe, o que falta e o que cada base realmente mede

O Cadastro Nacional de Endereços para Fins Estatísticos (CNEFE), do IBGE, registra endereços identificados no Censo. Em cinco UFs (SP, MG, RS, PR e SC), são 50,2 milhões de endereços oficiais (Censo 2022). Essa base é pública e gratuita.

Para avaliar, o profissional precisa cruzar o endereço com pelo menos mais duas camadas: o cadastro físico (área, tipologia, padrão) e a evidência de valor (oferta, transação ou referência fiscal). Nenhuma dessas camadas mora no CNEFE.

A maior parte da base imobiliária brasileira é cadastro público municipal, não anúncio de portal. Em Santa Catarina, um único GeoServer multi-tenant publica o cadastro de dezenas de prefeituras, com polígono de lote, dados de IPTU e, em muitos casos, proprietário. O Paraná tem uma camada estadual que cobre os municípios numa única camada.

O cadastro físico não envelhece valor: ele descreve a geometria e as características físicas do lote e da edificação, não o preço de mercado. Isso é uma vantagem, não uma limitação. Enquanto o anúncio sai do ar em semanas, o cadastro permanece como referência espacial estável.

A base consolidada reúne 5,6 milhões de anúncios com preço de oferta (preço pedido), em contagem de 29/09/2026 sobre anúncios observados até 25/06/2026. Oferta não é venda. O preço pedido pelo anunciante é o teto da negociação, não o preço efetivo da transação. A diferença entre os dois depende do mercado, da tipologia, da urgência e da localização.

Além da natureza do preço, há o problema da frescura: anúncios sem data de publicação não permitem verificar se a oferta é atual. Na base bruta, centenas de milhares de registros não carregam data, o que exige filtro de frescura antes do uso.

• Preço pedido (oferta) não é preço de venda.
• Anúncio sem data de publicação não prova atualidade.
• Anúncio duplicado (mesmo imóvel em dois portais) não são duas observações independentes.
• Área declarada no anúncio pode incluir varanda, garagem ou área comum, sem padronização.

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) registra o valor declarado pelo contribuinte para fins de apuração do imposto municipal. O município pode adotar o valor venal de referência como base de cálculo. Em ambos os casos, o número registrado é uma base fiscal, não o preço efetivo da transação entre comprador e vendedor.

A base histórica de ITBI concentra registros antigos. Boa parte dos registros pode ter anos de defasagem. Misturar uma transação de 2019 com uma de 2026 sem deflator introduz viés temporal que nenhum modelo corrige sozinho.

O Operador Nacional do Registro (ONR) centraliza o acesso digital a matrículas imobiliárias. A matrícula é o único documento que comprova domínio (propriedade) e ônus (hipoteca, penhora, servidão). Nenhuma outra base substitui a matrícula para fins de prova dominial.

A matrícula descreve o imóvel por confrontações e medidas. Em áreas urbanas consolidadas, a maioria das matrículas não traz coordenadas georreferenciadas, o que dificulta o cruzamento automático com cadastro municipal. A ponte entre endereço e matrícula é, na maioria das cidades, manual ou inexistente em escala.

A lacuna estrutural da infraestrutura de dados imobiliários no Brasil é o lote: o polígono georreferenciado que define os limites físicos da parcela. Sem o lote, não há como vincular endereço à edificação, edificação à matrícula, nem matrícula à transação de forma sistemática.

Municípios no Brasil

5.570

Total de municípios brasileiros (IBGE); a maioria não publica cadastro georreferenciado

Enquanto países como Austrália, Holanda e Dinamarca têm cadastro de parcelas (land parcel) unificado e aberto, o Brasil depende de iniciativas municipais isoladas. Mesmo estados com cobertura parcial (SC e PR) têm lacunas em municípios menores ou em áreas de expansão urbana.

Nenhuma chave universal liga endereço (IBGE) a cadastro físico (prefeitura), à oferta de mercado (portal), à transação fiscal (ITBI) e à matrícula (ONR). O cruzamento depende de matchamento textual de cidade, bairro e logradouro, que falha em escala. Na base de ofertas, centenas de milhares de registros não carregam o campo cidade preenchido.

O profissional que avalia um imóvel urbano precisa cruzar pelo menos três dessas famílias para montar uma amostra minimamente comparável. A plataforma organiza esse cruzamento; a decisão sobre quais dados entram e quais saem continua sendo de quem assina.

A regra de frescura adotada, em implantação, é de 12 meses para dados de oferta. Dados mais antigos podem descrever um mercado que não existe mais. O cadastro físico (lote, edificação) não envelhece valor porque não carrega preço; ele descreve geometria e características físicas.

O corte de 12 meses é uma decisão de engenharia de dados, não uma regra da norma. O profissional pode justificar janelas diferentes dependendo do mercado e da disponibilidade. O que não pode é misturar horizontes temporais sem declarar.

Nem toda base pública é livre para uso comercial. GeoSampa (SP) publica sob CC BY-SA 4.0, que exige atribuição e compartilhamento na mesma licença. GeoCuritiba e GeoParana não declaram licença explicita. A IDE Bahia veda expressamente a comercialização dos dados. Cada fonte exige analise de licença antes do uso.

• GeoSampa (SP): CC BY-SA 4.0. Permite uso comercial com atribuição e mesma licença.
• GeoCuritiba / GeoParana: sem licença explicita. Uso sujeito a interpretação.
• IDE Bahia: veda comercialização expressamente nos termos de uso.
• ITBI: valor declarado, não preço de venda. Uso para fins de avaliação exige ressalva.
• ONR: acesso digital pago; dados de matrícula protegidos por sigilo registral.

A ausência de licença não significa autorização. Para bases sem termos explícitos, o caminho correto é protocolar pedido via e-SIC (Lei de Acesso a Informação) e documentar a resposta. O profissional que usa dados cuja licença não conferiu assume o risco.